Tribunal de Justiça define futuro de novos prédios em SP – 24/08/2026 – Andanças na metrópole

Vários problemas urbanos atuais de São Paulo têm a ver com a revisão da Lei de Zoneamento de 2024, que mudou as regras de uso e ocupação do solo na cidade favorecendo a construção de prédios com dezenas de andares. Permitiu-se a ampliação das áreas de adensamento e dos perímetros das ZEUs (Zonas de Estruturação Urbana), onde são permitidas as construções com mais altura na cidade.

O Plano Diretor é o conjunto de regras utilizadas pelo município para direcionar o crescimento da cidade, estimulando em quais áreas deve haver maior ou menor expansão imobiliária. Já a Lei de Zoneamento define exatamente o que pode ou não ser construído quadra a quadra. Revisões recentes nesses regramentos provocaram uma corrida do mercado imobiliário porque ampliaram trechos do município em que se tem permissão para construir prédios maiores.

Em fevereiro, o TJ (Tribunal de Justiça) concedeu uma liminar que suspendeu provisoriamente a emissão de novos alvarás de construção, demolição e supressão vegetal e paralisou as obras em 168 quarteirões da capital com base em uma ADI (Ação Direta de Inconstitucionalidade) movida pelo Ministério Público. Ficaram parados 4.459 processos de licenciamento urbanístico em tramitação. Em março, houve recurso da Câmara Municipal junto ao STF (Supremo Tribunal Federal) e, no mês seguinte, o ministro Edson Fachin suspendeu a liminar.

Agora, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça, com 25 membros, vai julgar, na quarta-feira (26), o mérito da ação que pede a anulação definitiva da revisão da Lei de Zoneamento com efeitos em muitos bairros da cidade. O processo original do Ministério Público encampa um pedido do movimento 30 Andares Não, que atua na região do Brooklin e do Campo Belo, na zona sul. A área era uma ZM (Zona Mista), onde só se permitiam prédios de até oito andares.

“A aprovação da lei pela Câmara em 2024 foi feita sem a devida participação popular, sem estudos técnicos e sem publicidade”, diz a fundadora do 30 Andares Não, Talita Carvalho. “A gente só soube das consequências quando começaram as demolições aqui no bairro e descobriu que as construtoras começavam a erguer torres residenciais com mais de 30 andares.”

A Prefeitura argumenta que o processo legislativo que aprovou a revisão cumpriu rigorosamente os requisitos legais, destacando a realização de 38 audiências públicas e a ampla transparência do debate na Câmara Municipal.

A decisão da Justiça que respaldou a suspensão, porém, destaca que muitas mudanças foram inseridas na revisão pouco antes da votação pelos vereadores.

Além disso, a Procuradoria-Geral do Município disse, em março, que a paralisação generalizada das obras afetava não só a iniciativa privada, mas também creches, escolas, postos de saúde, habitação social e gerava forte insegurança jurídica e econômica no setor imobiliário.

A verticalização repentina em muitas regiões está associada ao aumento dos Eixos de Estruturação de Transformação Urbana, estabelecidos, na revisão do Plano Diretor de 2023, junto às linhas de transporte público. A revisão da Lei de Zoneamento ampliou o raio desses eixos. Em torno das estações de metrô e trem ele passou de 600 para 700 metros e junto aos corredores de ônibus subiu de 300 para 400 metros. Essas áreas expandidas foram convertidas em ZEUs.

Segundo o advogado Heitor Marzagão, do movimento Defenda São Paulo, responsável pela petição que incorporou o caso do Brooklin e de Campo Belo à ADI, na hipótese do Tribunal de Justiça votar a favor da inconstitucionalidade, passará a vigorar a Lei de Zoneamento anterior, de 2016, até que a Prefeitura apresente uma nova proposta e faça uma nova lei.

“Acredito que a revisão da Lei de Zoneamento vai ser derrubada, mas é provável que o Tribunal de Justiça admita algumas modulações, como manter as obras em andamento e permitir que os projetos com alvará de construção sejam realizados”, diz Marzagão. “Nas últimas semanas, diante da proximidade do julgamento, houve uma grande aceleração dos pedidos de alvarás.”

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